فروش ملک به شرط داشتن مساحت معین
ماده 355 قانون مدنی:
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
مفاد ماده 355 قانون مدنی ناظر به مورد غالب است که در فرض کمبود مبیع مشتری از آن زیان می‌بیند و در استناد به شرط ذینفع است و در فرض زیاد بودن فروشنده. ولی، هرگاه شرط مقدار به سود هر دو طرف باشد و معلوم شود که فزونی و کاستی ملک در هر حال به زیان هر دو است و استفاده متعارف کالا را از بین می‌برد (مانند اندازه زمین تنیس) باید پذیرفت که هر دو طرف به دلیل تخلف از وصف حق فسخ دارند، خواه مبیع کمتر باشد یا زیادتر.
نحوه حل اختلاف مازاد مساحت
ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان:
در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
مرجع صالح به رسیدگی دعوای اختلاف متراژ ملک
ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان:
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
مشاوره حقوقی
+ پرسش: ما مالکین در پی اختلاف با سازنده در مورد سهم‌الشرکه متراژی خود در قرارداد مشارکت در ساخت، به داور ذکر شده در قرار داد مراجعه کردیم و ایشان حکمی مبنی بر حق و حقوقمان صادر نمود که سازنده اقدام به ابطال آن نمود که موفق نبود، حتی پس از تجدیدنظرخواهی. در حال حاضر ساختمان تقریبا با کمی نواقص با تاخیر یک‌ساله آماده است ولی سازنده حاضر به تحویل واحدها نیست و تحویل واحدها را منوط به تسویه کامل با متراژی که خود به ناحق تعیین نموده کرده که آن هم کمتر از پنج درصد متراژ بدهکاری ما می‌باشد، ما قصد به اجرا گذاشتن حکم قطعی دادگاه را داریم. آیا می‌شود سازنده را مجبور به تحویل واحدها نمود؟
– پاسخ: 0
سلام جهت اجرای رای داور پس از صدور تصمیم نهایی قاضی شعبه حقوقی مدنی، جهت اجرا به شعبه اجرای احکام ارجاع شد. به خواسته محکوم‌له کارشناسی اولیه انجام شد. محکوم‌علیه به کارشناسی اولیه اعتراض نمود، موضوع به کارشناسی سه نفره ارجاع شده ولی علی‌رغم گذشت قریب به سه ماه از ابلاغ قرار کارشناسی و همچنین دو ماه از تاریخ بازدید انجام شده توسط کارشناسان ذی‌ربط و پیگیری‌های تلفنی اینجانب از آنان، تاکنون نظریه کارشناسی ایشان صادر نشده است. سهل‌الوصول ترین روش اقدام محکوم‌له که منجر به صدور نظریه کارشناسی ایشان شود چیست؟