تعریف اجاره در قانون
ماده 466 قانون مدنی:
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
+ موارد فسخ اجاره
1) عدم تحویل عین مستاجره یا ملک
ماده 476 قانون مدنی:
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و، در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد.
در عقد اجاره، شخصی که مالی را به اجاره می‌دهد در ضمن ملتزم می‌شود که آن مال را در اختیار مستاجر گذارد و اگر به این التزام عمل نکند مستاجر حق دارد:
1) از تسلیم اجاره بها امتناع کند، زیرا تا زمانی که عین مورد اجاره به مستاجر تسلیم نشده منفعت نیز به قبض او در نیامده است و در نتیجه مستاجر می‌تواند از حق حبس استفاده کند و ایفای به عهد را موکول به اجرای تعهد موجر در باب تسلیم منفعت سازد.
2) الزام موجر را به تسلیم از دادگاه بخواهد و در صورتی که اجبار او به دلیلی ممکن نباشد اجاره را فسخ کند.
2) وجود عیب در عین مستاجره یا ملک
ماده 478 قانون مدنی:
هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
بطور مثال اگر کسی کارگاهی را اجاره کند و انبار آن به دلایل فنی قابل استفاده نباشد، نمی‌توان گفت مورد اجاره قابلیت استفاده را به کلی از دست داده و عقد باطل است، ولی این عیب نیز مانع از آنست که مستاجر به منظور خود برسد. پس، اگر رفع عیب با الزام موجر به تعمیر در زمانی که عرف متناسب می‌بیند ممکن نباشد، مستاجر حق فسخ پیدا می‌کند.
ماده 479 قانون مدنی:
عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در اِنتفاع باشد.
ماده 480 قانون مدنی:
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است؛ و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود، نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده 481 قانون مدنی:
هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود.
ماده 482 قانون مدنی:
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید، مستاجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و، اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت.
ماده 483 قانون مدنی:
اگر در مدت اجاره، عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‌شود؛ و در صورت تلف بعض آن، مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
منظور از تلف عین مستاجره در این ماده، تلف آن در اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند آتش سوزی و غرق و امثال آن می‌باشد چنانکه حیوانی که مورد اجاره است بمیرد و یا گرگ او را بدرد.
ماده 485 قانون مدنی:
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید؛ در این صورت، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
3) تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
ماده 239 قانون مدنی:
هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
4) وجود حق فسخ
ماده 399 قانون مدنی:
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
مشاوره حقوقی
+ پرسش: طبق ماده ۱ قانون مالک و مستاجر سال ۷۶ در مورد واحدهای مسکونی، قرارداد اجاره تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط بین موجر و مستاجر است. طبق ماده ۱۳ قانون مذکور نیز کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو شده است. ضمنا قانون ۱۳۷۶ در مورد فسخ اجاره از طرف موجر به علت عدم پرداخت مال‌الاجاره ساکت است. مستحضرید در بند ۹ از ماده ۱۴ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، شرایط فسخ اجاره از طرف موجر به علت عدم پرداخت اجاره قید شده است. حال فسخ اجاره به علت عدم پرداخت اجاره آیا تابع قانون سال ۱۳۵۶ است یا تابع قانون مدنی و شرایط تعیین شده بین موجر و مستاجر؟
– پاسخ: 0
سلام، قرارداد ملکی که رهن کامل کردم چند روزه به پایان رسیده. در ماه گذشته چندین بار جهت تمدید و تعیین تکلیف با مالک تماس گرفتم که گفتن اطلاع می‌دهند و نهایتا گفتند شهرستان هستند تا ماه آینده اگر به تهران آمدند جهت تمدید هماهنگ می‌کنند. مبلغ جریمه‌ای که به عنوان عدم تخلیه از سوی مستاجر به صورت روزانه در نظر گرفته شده با وجود اینکه مبلغ ودیعه به بنده عودت نشده قابل پیگیری است؟ ارسال اظهارنامه ضرورت دارد؟ از چه طریقی باید اقدام کرد؟