مستحق للغیر درآمدن مبیع (زمین، مورد اجاره، صلح و …)

مستحق للغیر درآمدن مبیع

طبق ماده 390 قانون مدنی، اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلاً یا جزائاً مستحق‌للغیر در آید بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.

ظبق ماده 391 قانون مدنی، در صورت مستحق‌ للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید‌ از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.

بایع باید از عهده تمام ثمنی که اخذ نموده است نسبت به کل یا بعض بر آید اگرچه بعد از عقد بیع به علتی از علل در‌ مبیع کسر قیمتی حاصل شده باشد.

طبق رای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور، و به موجب ماده 365 قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مدنی، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است.

طبق رای وحدت‌ رویه شماره 811 مورخ 1400/4/1 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور، در موارد مستحق ‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می ‌کند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی خارج است.

مستحق‌للغیر درآمدن زمین

+ پرسش: بنده زمینی خریداری کردم و به شخصی دیگر فروختم و بعد از فروش بنده مشخص شد زمین مستحق‌للغیر است و فردی که از من زمین را خریده مابقی وجه قبل از انتقال سند خودش رو پرداخت نکرد و من به ایشون اعلام کردم فردی که زمین را به من فروخته حاضر هست جای زمین به من زمین دیگری به همین ارزش کمی آن طرف‌تر بده به همون ارزش و پیامک‌هاش هم موجود هست که گفته این زمین را نمی‌خواد، یا همون زمین رو می‌خواد یا پولش رو می‌خواد. من هم از ترس اینکه پولم نره رفتم خودم اقاله کردم. حالا کسی که به من زمین را فروخته وکسی که زمین را خریده باهم رفتند تبانی کردند و خریدار از من شکایت انتقال‌ مال‌غیر کرده و می‌خوان زمین را از من بگیرند و مابقی پول رو به من ندهند، در حالی که کسی که من باهاش اقاله کردم هنوز به نام من سند نزده و می‌خواد با خریدار زمین باهم این زمین رو بفروشند. من نه با شخص دیگری معامله کردم و نه اطلاع داشتم زمین اول مال غیر بوده و نه هنوز سند زمین اقاله شده به نام من خورده و کلی هم شاهد دارم. آیا جرم انتقال مال غیر انجام دادم وقتی که خود خریدار کاملا اطلاع داشته و تعهدات مالی خودش رو انجام نداده؟

– پاسخ:  از جهت این که راجع به موضوع بی اطلاع بوده اید مرتکب جرم انتقال مال غیر نشده اید و می توانید ثمن معامله به نرخ روز را از فروشنده مطالبه کنید.

+ پرسش: به شخصی سال ۸۵ قطعه زمینی فروختم که اوقافی بود و از این موضوع مطلع بود و در قولنامه هم ذکر شده که زمین وقفیه. ایشون یک چهارم قیمت زمین رو تسویه کرد و چند سال بعد برگشت. بعد از چند سال درگیری و ممانعت اوقاف از ثبت سند به نامش و حتی چندین بار شکایت از اداره اوقاف و بنده، دعوی بطلان معامله به دلیل مستحق‌للغیر درآمدن زمین و مطرح کرده و خواستار ضرر و زیان به نرخ روز شده، این در صورتیست که از اولش میدونسته زمین موقوفه هست و حتی چندین مرتبه در دادگاه رفته و هر دفعه شکست خورده، حتی یک بار در برابر اعلام بطلان معامله از طرف بنده مقاومت کرده و دادخواست من رد شده. بنا بر اطلاعی که از وقفی بودن مورد معامله داشته، آیا دادگاه ثمن معامله و غرامت اون ررو محاسبه می‌کنه یا خیر؟ اگر به نرخ روز محاسبه کنه نسبت به نرخ روز ملک محاسبه میشه یا اون مقدار پولی که داده رو طبق نرخ تورم محاسبه می‌کنند؟

– پاسخ: 0