ملکی

اثبات مالکیت ⚡️ سوالات مرتبط با اثبات مالکیت مال غیرمنقول

اثبات مالکیت نیازمند دلیل است که می‌تواند سند یا تصرف باشد که در قانون آمده است تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر خلاف آن ثابت شود. در ادامه با پاسخ سوالات مرتبط با اثبات مالکیت توسط گروه وکلای احسان حسینی خواهیم پرداخت.

تعریف اسناد رسمی و عادی چیست؟

سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. غیر از اسناد مذکوره، سایر اسناد عادی است.

 

+ فرق دعوی تنفیذ و تایید مبایعه‌نامه با دعوی اثبات مالکیت چیست؟

دعوای تنفیذ ناظر به یک واقعه حقوقی است و نسبت به دو نفر متعاملین مطرح می‌شود ولی اثبات مالکیت نسبت به کلیه ایادی ماقبل نیز باید طرح دعوا شود.

 

+ آیا در دعوی اثبات مالکیت ملکی که سند رسمی دارد را می‌توان با سند عادی اثبات کرد؟

دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبت قابلیت استماع و رسیدگی ندارد؛ زیرا محاکم دادگستری مرجع رسمیت بخشیدن به اسناد عادی اشخاص نمی‌باشند، اما نسبت به عرصه و اعیانی که فاقد سابقه ثبت و سند مالکیت است، دعوی اثبات مالکیت قابل استماع و رسیدگی است.

 

+ مالی در اجرای مفاد اجراییه صادره توقیف و به مزایده گذاشته شد متعاقباً شخص ثالثی با این ادعا که مال توقیف شده به وی تعلق دارد دعوای اثبات مالکیت مطرح می‌کند آیا چنین دعوایی قابلیت پذیرش دارد؟

به موجب ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده، شخص ثالث اظهار حقی نماید، اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می‌شود، در غیر این‌صورت عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند. در ماده بعدی آن قانون، نحوه رسیدگی در کلیه مراحل دادرسی، به صراحت تعیین و مشخص شده و حتی بعد از فروش نیز به ترتیب فوق به اعتراض ثالث رسیدگی خواهد شد.

بنابراین، با توجه به اطلاق «اظهار حق» و رسیدگی «در تمام مراحل» به ادعای مالکیت شخص ثالث اعم از این‌که به موجب درخواست و شکایت موضوع ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی باشد یا به موجب دادخواست چنین ادعا و اظهار حقی مطرح گردد، باید در دادگاهی که مال در آن توقیف شده و این شکایت و اظهار حق در آن مطرح شده مورد رسیدگی قرار گیرد.

اثبات مالکیت - ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی
ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

+ در دعوی حقوقی خلع ید از مال غیرمنقول، چنانچه مال غیرمنقول در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده باشد و به عبارت دیگر چنانچه فاقد سند رسمی باشد آیا طرح دعوی اثبات مالکیت به همراه دعوی خلع ید قابل پذیرش و رسیدگی می‌باشد یا خیر؟

در صورتی‌که ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد، دعوای اثبات مالکیت توام با دعوای خلع ید قابلیت استماع دارد. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای خلع‎ ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع ندارد و و ذی‌نفع در این خصوص اول با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح، مالکیت خود را اثبات کند و سپس مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید و یا هم‌زمان اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و خلع ید نماید.

خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع‎ ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

+ شخصی پروانه احداث هشت واحد آپارتمان را بر روی زمین خود دریافت می‌کند و سپس با پیشرفت بیست درصدی کار کلیه واحدها را در قالب عقد بیع به اشخاص ثالث واگذار می‌کند و بعد از پیشرفت هفتاد درصدی کار و با اخذ تسهیلات از بانک، ملک را در رهن بانک قرار داده است. خریدار به استناد مبایعه‌نامه عادی اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی می‌کند. ماهیت حقوقی عقد رهن و تکلیف خواسته‌ها چیست؟

نظر به این‌که اسناد عادی از نظر مفاد و تاریخ نسبت به اشخاص ثالث اعتباری ندارند، در حالی‌که مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی: «در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث…» از آنجایی که در هنگام تنظیم قرارداد و وقوع عقد پیش‌خرید آپارتمان‌ها، واحدها کامل نبوده است؛ لذا قرارداد تنظیمی بین طرفین در حدود ماده ۱۰ قانون مدنی عهدی بوده و در جمع حقوق خریداران و مرتهن که حق عینی تبعی دارد باید قائل شد که بنای متعاملین در تنظیم قراردادها تکمیل واحدها و آزادبودن آن‌ها و سپس واگذاری به خریداران است.

با این ترتیب، در صورتی‌که پس از تکمیل واحدها و انجام تشریفات لازم و تفکیک واحدها، فروشنده اقدام به فک رهن و آزادی ملک نکرده باشد، خریداران می‌توانند الزام فروشنده را به ایفای تعهد و فک رهن و انتقال رسمی خواستار شوند. در موقعیت فعلی موجبی برای ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم وجود ندارد.

 

+ زمینی به فروش رفته است و شخص سومی مدعی مالکیت ارثی بر زمین فروخته شده است. در پرونده بازپرسی هم قرار اناطه کیفری صادر شده است چنان‌چه شاکی قصد اقامه دادخواست اثبات مالکیت داشته باشد آیا طرح دعوا به طرفیت فروشنده کفایت می‌کند یا این‌که حتماً باید به طرفیت کلیه وراث اقامه دعوا شود؟

در صورتی‌که ملک به نام مورث شاکی به ثبت رسیده یا سوابق ثبتی حکایت از حق خاصی برای او باشند، وراث، قائم‌مقام قانونی متوفی بوده به قدرالسهم نسبت به رقبه مورد دعوا ذی‌نفع می‌باشند.

پس در املاک مشاعی مالکیت بین مالکین مشاعی منتشر است و شرکا در ذرات و اجزای آن مالکیت دارند. با این ترتیب، شاکی پرونده علی‌الاصول باید به طرفیت فروشنده و خریدار معامله و وراث قانونی طرح دعوا حقوقی و اثبات مالکیت کند.

[مطالب مرتبط: ارث ]

+ در خصوص ملکی از سوی اداره منابع طبیعی وفق مقررات ماده ۵۶ قانون جنگل‌ها و مراتع، رأی به ملی بودن صادر شده است ذینفع پس از اظهارنظر اداره منابع طبیعی بدون اعتراض به رأی هیأت موضوع ماده واحده مبادرت به تقدیم دادخواست به خواسته اثبات مالکیت به محاکم عمومی می‌کند، آیا تقدیم دادخواست به خواسته فوق قبل از اعتراض به هیأت تشخیص اداره منابع طبیعی مبنی بر ملی بودن ملک توجیهی دارد یا خیر؟

مطابق ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب ۱۳۴۶ و ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده مزبور مصوب ۱۳۷۶ پس از تشخیص و اعلام ملی بودن زمین، مرجع رسیدگی به شکایات مربوط به اجرای ماده ۵۶ قانون یاد شده، هیأت موضوع آن قانون خواهد بود.

بنابراین، تقدیم دادخواست به خواسته اثبات مالکیت به محاکم عمومی، محمل قانونی نداشته و با معین شدن طریق اعتراض به اعمال مقررات ماده ۵۶ قانون مزبور، دادخواست مطروحه قابلیت استماع ندارد.

 

+ خواهان با دادنامه اثبات مالکیت که موخر است، دادخواست خلع ید و اجرت المثل آپارتمان مطرح می‌کند، خوانده با ارائه دادنامه اثبات مالکیت مقدم نسبت به همان آپارتمان؛ تقاضای رد دعوی خواهان را نموده است، در تعارض دو دادنامه مقدم و موخر کدامیک مقدم است؟

بنا به مستنبط از مواد ۳۷۶ و ۴۳۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، چنانچه در یک موضوع واحد آرای مغایر صادر شده باشد، بدون این که طرفین یا مورد اختلاف تغییر نماید، رأی موخر بی‌ اعتبار است. در نتیجه قرار رد دعوی (قرارعدم استماع دعوی) صادر می‌شود.

 

+ در صورت تعارض دادنامه با سند مالکیت برای اثبات مالکیت ملک کدام مقدم است؟

در صورت تعارض دادنامه با سند مالکیت، چون دادنامه هم رسمی است و هم دلالت بر مالکیت دارد؛ بنابراین تا زمانی که از مرجع ذی صلاح نقض و بلااثر نشده باشد بر سند مالکیت مقدم است.

 

+ آیا احراز رابطه استیجاری و اثبات مالکیت موجر رای رسیدگی به دعوی تخلیه نیاز است؟

دادگاه موظف است با بررسی سند اجاره، نسبت به دعوی تخلیه رسیدگی کند و وظیفه‌ای در رابطه با مالکیت موجر نسبت به عین یا منافع ندارد؛ مگر این‌که مدعی‌علیه (مستأجر)، نسبت به مالکیت موجر ایراد کند که در چنین وضعیتی دادگاه مکلف خواهد بود نسبت به مالکیت موجر در عین یا منفعت بررسی‌های لازم را به انجام رساند. چراکه با توجه به ماده ۴۷۳ قانون مدنی لازم نیست موجر مالک عین باشد و مالکیت منافع کافی است.

 

+ خواهان به استناد یک فقره قرارداد عادی دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند و الزام به تحویل مبیع را مطرح کرده است. خوانده منکر انجام معامله است ولی برای دادگاه انجام معامله محرز شده است. کارشناسان با مراجعه به محل اعلام داشته‌اند که حدود اربعه دو هزار متر زمین مورد معامله که در قرارداد قید شده دقیقاً با زمین موجود تطبیق نمی‌کند. با توجه به این‌که خوانده در همان محل زمینی به مساحت دو هزار سیصد مترمربع دارد، دادگاه می‌تواند برخلاف نظر کارشناسان انعقاد بیع را احراز و حکم به الزام به تنظیم سند به میزان دو هزار مترمربع صادر کند؟

در سوال قید شده خوانده منکر انجام معامله است اما دادگاه انجام معامله را احراز کرده و معلوم نیست دادگاه چگونه و از چه طریقی انجام معامله را احراز کرده است زیرا در سوال آمده کارشناسان با مراجعه به محل اعلام کرده‌اند حدود اربعه دو هزار متر مربع زمین مورد معامله که در قرارداد قید شده دقیقاً با زمین موجود تطبیق نمی‌کند.

مستفاد از نظریه کارشناسان مبیع مجهول است و در صورت مجهول بودن مبیع بیع واقع نشده است زیرا طبق ماده ۳۴۲ قانون مدنی مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد تا تسلیم آن ممکن شود و در فرض سوال محل زمین مورد معامله مشخص نیست تا با صدور حکم و قطعیت آن بتوان حکم صادره را به موقع اجرا گذاشت. بنابراین، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند و یا تحویل مبیع وجاهت قانونی ندارد.

 

+ با توجه به اینکه امکان طرح چند دعوی در یک دادخواست وجود دارد، آیا امکان استماع و رسیدگی به دعوی اثبات مالکیت نسبت به یک ملک که هم‌زمان و در یک دادخواست با دعوی اعتراض به نوعیت همان اراضی صورت گرفته است، وجود دارد؟

چنانچه اصحاب دعوی واحد باشند و دعوی در اجرای تبصره ۱ ماده ۹ قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی اقامه شده باشد، خواسته اعتراض به نوعیت اراضی با خواسته اثبات مالکیت نسبت به همان اراضی که مستلزم ورود به نوعیت اراضی نیز می‌باشد، در یک دادخواست قابل استماع و رسیدگی می‌باشد.

 

+ بنده برای ملکی حکم اثبات مالکیت گرفته‌ام و متصرف ملک نیز هستم. اشخاصی که نسبت به همین ملک دارای سند رسمی مالکیت هستند دادخواست خلع ید به استناد سند رسمی به محاکم حقوقی تقدیم کردهاند. آیا با اینکه بنده متصرف با حکم اثبات مالکیت هستم، اشخاص دیگر می‌توانند نسبت به آن حکم پیگیر خلع ید باشند؟

با وجود حکم قطعی دائر بر اثبات مالکیت که معمولاً مبتنی بر اماره ید تصرفات مالکانه است، دعوی خلع ید به استناد سند مالکیت رسمی قابل استماع و رسیدگی نمی‌باشد و در تعارض دو سند رسمی مذکور، تا زمانی که حکم قطعی دادگاه از طرق قانونی لغو و بلااثر نشده معتبر است و اجرای آن نسبت به سایر اسناد رسمی معارض مقدم و مرجح است و در این خصوص تفاوتی بین اراضی ملی، دولتی (اشخاص حقوقی) و اشخاص حقیقی وجود ندارد.

 

+ در تصرف عدوانی آیا مدرک اثبات مالکیت شاکی در دادسرا یا دادگاه لزوما باید مدرک رسمی باشد یا خیر؟

نسبت به اموال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی است ارائه سند رسمی در دعوی تصرف عدوانی کافی به مقصود است. در املاکی که سابقه ثبتی ندارد امکان ورود به دعوای تصرف عدوانی برای مالک غیر رسمی نیز وجود دارد. بنابراین در مواردی که سند رسمی وجود دارد در سابقه ملک به سند عادی توجه نمی‌کنیم. اما در صورتی که سند رسمی وجود نداشته باشد استناد به سند عادی ایرادی ندارد.

 

 

برای درخواست مشاوره حقوقی در مشهد با وکیل، بر روی لینک زیر کلیک فرمایید.

مشاوره حقوقی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا